19城“零成交”:积聚房价上涨动能还是房价下跌前奏

搜狐焦点日照站 2020-03-19 10:47:40
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19城“零成交”:积聚房价上涨动能还是房价下跌前奏 国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

19城“零成交”:积聚房价上涨动能还是房价下跌前奏

国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

2月份,由于疫情导致部分城市成交“停摆”,70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)新房“零成交”。二手房方面,2月武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。

19城“零成交”,这可不是一个简单的数据,而是一个明确的信号——开发商真的日子很难过了,市场也真的很低迷了。虽然可以将原因推给新冠疫情。但是,显然不是“疫情”两个字就能将当前楼市的实际概括起来的。

疫情只是一个导火索

疫情确实是导致2月份楼市高度下沉、成交量大幅下降的一个原因,或者说一个重要原因。但是,一场疫情,绝对决定不了楼市的整体格局和变化。疫情,只是楼市矛盾暴露、问题显现的一个导火索。对此,万科董事长郁亮也深有感触。他在3月17日晚万科召开的2019年度业绩发布会上,摘下口罩对着镜头说疫情只是导火索,“18个月前我们提出要活下去,那是居安思危,没想到到今天,活下去成为特别真实的存在。”要知道,此时此刻的万科,还手握1662亿元货币资金。手握这么多资金都高喊要“活下去”,且感触特别深、危机感特别强烈。其他企业又当如何,就更是难以想象了。因此,疫情也就不可避免地将楼市存在的矛盾和问题更彻底地暴露了,真正扮演了导火索的角色。

疫情下房价会不会暴跌

很多人在分析,疫情过后,房价会出现怎样的变化。有认为房价会涨的,也有认为房价会跌的。更有经济学家认为,要防止房价暴跌。显然,这是一种担心,但是,却也不是毫无道理的担心。因为,疫情对经济的短期影响是存在的,对居民收入的影响也是存在的,市场低迷也就不可避免。关键就看,开发商的承受能力有多强,到底能将房价扛多远。

很显然,如果连万科也要手握千亿资金高喊“活下去”的话,就难免会有很多开发商活不下去。疫情期间以恒大为代表的大型房企以降价来促销,就是非常典型的现象。只是,这样的降价,并没有吸引多少购房者,更多的都是在凑热闹。所以,一旦开发商扛不住了,房价出现大跌是可能的。只是,在开发商以负债做支撑的现状,房价出现暴跌,又是不现实的。如何处理,是一道难题。

开发商能否用降价“保”房价

实际上,开发商要想不让企业出现资金链断裂问题,最有效的办法就是降价售房,用售房来回笼资金。因为,经过几年的强调控、特别是“房住不炒”的定位,购房者越来越理性了,开发商与购房者的利益博弈天平,也开始向购房者倾斜,成为买方市场了。一旦市场成为买方市场,话语权也就到了购房者一边,开发商只有适应市场变化,通过降价来回笼资金,确保资金链不断。

很显然,开发商最有力的话语权,就是降价,亦即用降价来“保”房价,用降价来提振市场信心,用降价来确保资金链不断裂。资金链断裂,才是房价暴跌最有可能出现的结果。所以,购房的主动权在居民,“保”房价的主动权则在开发商,那就是把房价降到购房者能够接受的水平。什么是购房者能够接受的水平,估计在现有基础上降价20~30%。否则,吸引不了购房者,尤其是改善性住房消费需求。

地方政府如何化解矛盾心理

对地方政府来说,楼市问题是一个矛盾非常大的“结”。房价下跌、市场低迷,对地方的经济增长影响很大,对政府财力调度影响很大,对政府能够调控的手段影响很大。但是,如果继续与开发商一起死扛房价,那么,市场低迷的矛盾会更突出,甚至引发房价暴跌。如果通过取消限购等政策,刺激楼市,又有可能与“房住不炒”相矛盾。这样的心理,让地方政府很纠结。

也正因为如此,地方政府在扶持开发企业方面,也都是点到为止,没有动作太大。他们担心,动作大了,房价再回归上涨通道,他们承担不起这个责任。所以,对开发商的政策要给,但很适度。给市场的政策,则只有极少数城市使用,且在大环境影响下,效果不明显。因此,地方政府尚没有找到更好的办法来处理,需要观察与关注。

如何防范系统性金融风险

开发商资金链紧绷的问题,最令人担心的是金融风险。因为,开发商与银行紧紧地绑在了一起,开发商的钱,大多是银行的钱。一旦开发商出现资金链断裂,最先受伤的,就是银行。所以,银行很担心,如果房价暴跌,如果开发商资金链断裂,就有可能给银行带来比较大的风险,并有可能形成系统性金融风险。

毫无疑问,银行会明中暗中地给开发商以支持,会以各种方式确保开发商不出现资金链断裂风险。因此,只要房价不出现暴跌,只要开发商愿意降价售房,出现系统性金融风险的概率不是很大。关键就看开发商如何处理房价问题,如何保证资金链不断裂。如果决心要与银行一起承压,把责任全部推给银行,也就难保不出现区域性或系统性金融风险。所以,银行要密切关注开发商的行动,督促开发商能够降价售房。

来源:镇江谭浩俊

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