营收增长VS利润下滑 房企如何破解“增收不增利”?

来源：每日经济新闻 记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

房企年报迎来密集发布期，截至3月31日，在港上市房企的年报基本发布完毕。

梳理这些已发房企年报可以发现，销售增长依然是主流，但大多数房企的毛利率、净利率均下滑，有的千亿房企甚至净利润和归母净利润不足1个亿。

为何一大批规模房企会出现了增收不增利的情况？多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，主要原因在于2016~2018年地价较高，拔高了企业成本，又遇到限价因素制约，当这些项目到了结转时点，反映在财务报表端的利润率便呈现出下滑态势。此外，有些房企过去为了冲规模，拿了不少高成本的项目，从而导致了增收不增利的情况出现。

降负债成为关键词

从已经发布的房企年报可以发现，与以往相比，拼规模扩张已不是房企常态，而调整负债结构、降低负债率、增加现金流已成为众多房企关的注焦点。

早在去年8月，“三道红线”融资新规（剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍），将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，6家房企“由红转黄”，4家房企“由橙转黄”，11家房企保持“零踩线”，12家房企通过调整结构跻身“零踩线”阵营。目前共有20家房企处在黄档之列，尚有2家房企处于红档。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，目前降杠杆对于房企是头等大事，房企清晰的认识到，对于房企融资侧的收紧不是短期的事。未来3到5年，房企都会面临这样的状态，整个融资侧的收紧是一个长效的一个机制手段，对于房企来说，把资产负债状况调整到符合国家要求是非常重要的。

张波同时表示，近一年以来，出现了一些房企爆仓或者即将爆仓的情况，也给整个行业敲响了警钟。当前情况下，房企规模大不代表没有风险，并不是有了风险，国家就会采取相应的一些救助措施。因此，降低负债、保证财务稳定已经上升到比规模化更加重要的因素段，一些之前过度追求规模化的房企正在进行一些战略上调整，所以这点是行业内的一个共识，今年也会表现得更加明显。

增收不增利情况普遍

值得注意的是，营收增长但利润下滑成为不少房企不得不面对的现实。

同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下35家房企发布2020年年报，营业总收入10198.93亿元，较2019年增长20.85%；净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。

如信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%；归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。大悦城2020年营收384.45亿元，同比增长13.76%；归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%。

不少房企人士感叹，这两年高周转玩不转了。一个是市场不再支撑这种玩法，各种调控政策和金融杠杆的限制对市场冲击很大，使得房企的盈利空间被进一步压缩。

亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者，从房地产行业整体来看，行业的利润率出现一个探底的过程，未来逐步向着制造业行业的利润率过度，不会再出现以前的高利润率。但就企业个体而言，2020年的利润率未必是个低点，只是跟项目的结转结构和节奏有关。

张波指出，房企增收不增利主要有两方面原因。首先，是这些房企追求规模化过程中更多地采取合作和合营模式，使得权益占比不断降低导致的，这在近两三年比较明显。其二，一些房企由于对于渠道的过分依赖，在过往一两年渠道费率不断提升，尤其是在一些去化有难度的城市和区域，导致了房企整个营销成本过高，进而降低了项目的整体盈利水平。

“整个行业利润下滑由于财务成本+明股实债。之前高举高打的模式决定了这类房企，很多时候，房企利润被财务成本吞噬，尤其是明股实债，很大一部分利润被被少数股东权益拿走了。”克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，原本那些为了冲规模而采用高周转的企业压力都会很大，过高的杠杆面临被强制，“三道红线”短时间可以通过一些手段降下来，但如果持续恶化，就需要企业花更大的代价去调节这些指标。那都是成本支出，并不便宜，但如果突破这些指标，未来房企发债以及向机构融资又会受到限制甚至阻碍。

“而这些问题，房企不是没有意识到，而是忽略了，在2015~2017年市场好时候，房价涨幅可以远远覆盖掉财务成本，一旦出现房价不涨甚至不跌的情况，许多问题就暴露了出来。”

林波表示，“三道红线”之下，这些企业首先面临的是融资难问题，其次是在投资拿地上。以成都为例，红档房企不允许拿地。有些地方可能对于勾地和多元化拿地是区别对待的，地方可能不愿意把项目给他们，原先可以通过产业园、商业综合体、文旅来拿地，未来这类企业将面临较大风险。预计接下来几年，利润率往下走的问题会进一步突出并逐步放大。

收缩规模+降本增效

对于中小房企来说，面临着一个很现实的一个状况：当下房企不是数量过少，而是过剩。随着行业集中度不断加剧，未来大量中小房企将被淘汰。　

“一方面是降负债降杠杆的压力，另一方面中小企业运营管理精细化和标准化普遍都缺失。同时被规模所累，不得不拿一些利润率比较低，只为了能周转的项目。”

于小雨表示，对于房企来说，大运营体系建设不是一个新鲜事物，只是在金融杠杆盛行的时代，行业对此的关注度并不高，企业对此也未有太多着墨。当前行业环境发生了显著变化，企业对其的重视度有所提升，因此也引起了行业的广泛关注，未来也会是一个比较明确的趋势。

尤其是今年供地“两集中”政策推出之后，“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策，对房企的融资限制到达了少有的程度。加之当前处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力。

“由于土地集中出让，房企要在短时间内筹措大量购地资金，这无疑会导致融资压力进一步增大。”林波表示，房企应该将重心放在精准预判和多做一些收并购的项目上。

张波告诉《每日经济新闻》记者，从精细化运营上来说，行业普遍有一定缺失。之前的整个运营更快，更多的是围绕整个快周转来进行的。更快地拿地、更快地开发、更快地销售，在这个快节奏的基础上形成各个方面相联动的机构部门，更快地形成一个协同的前进的效应。所以，速度是排名前列位，整个规模化的速度是排名前列位。

林波指出，接下来对于这些中小房企而言，当务之急是“三道红线”先达标，不要想着继续做大，较好的办法是，一是加快去化，在目前比较好的区域和城市里抓紧销售；二是引进战略投资者，比如这两天红星引入远洋。

“内部降本增效、人员调整也要同步进行，如果未来两到三年不需要扩张的话，可能不需要配置这么多人员。”林波表示，这类房企摊子不要铺得太大，同时聚焦在自己熟悉的区域，有着比较好的基础。在这些区域有一些深耕基础，市场确定比较强。继续做下沉和深耕，未来两到三年不太适合去四处扩张。