楼市温和复苏: 一、二线城市房价涨势趋缓,房企继续以价换量

来源：21世纪经济报道  张敏

房地产市场的缓慢复苏，还未对房价形成足够的支撑。

3月16日，国家统计局发布今年2月70个大中城市房价数据。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比1月回落0.1个百分点；二线城市新房价格环比由上涨0.1%转为持平；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点。

与过去几个月的特征类似，一线城市房价涨幅仍然较高，体现出市场需求相对强劲，市场热度较高。二线城市房价持平，但分化明显。三线城市房价继续下降，说明这些区域市场仍然相对冷淡。

1月，70城新房价格曾出现“一二线城市止跌回升、三线城市降幅收窄”的情况，并一度引发市场的乐观预期。如今来看，这种房价回温的趋势并未确立。

房价涨势出现反复，与当前的市场变化密切相关。今年1月和2月，房地产交易规模维持高位，但由于行业流动性并未明显改善，房企仍然倾向于通过降价回笼资金，这也被市场认为是导致房价涨幅回落的主要原因。

房企继续以价换量

受去年下半年市场调整的影响，70个大中城市新房价格在去年9月出现由涨转跌的变化。由于市场交易较为低迷，房价总体下降的局面一直延续到去年12月。

进入2022年，随着各级监管部门出台楼市政策，一些合理需求得到释放，市场有所回暖，房价也出现回升。今年1月，70城新房价格一度出现“一二线城市止跌回升、三线城市降幅收窄”的情况。

到2月，市场交易维持在较高的水平，但房价并未继续回升。按照国家统计局的数据，一、二、三线城市房价分别出现“涨、平、跌”的局面。其中，一、二线城市的新房价格环比涨幅均有所收窄，三线城市房价继续下降，且降幅有所扩大。

二手房价格方面，一、二、三线城市同样是“涨、平、跌”的梯度分化局面。但一线城市二手房价格环比涨幅有所扩大，体现出这些市场更具韧性。 

总体来看，市场回暖并未带动房价同步升温，这种情况有其特殊原因。贝壳研究院认为，市场的流动性不足，房企面临较大的偿债压力，有动力通过促销加速销售和回款。

根据国家统计局于3月15日发布的数据，今年1—2月份，房地产开发企业到位资金2.5万亿元，同比下降17.7%。而去年全年，该指标一直保持正增长。多家房企相关人士向21世纪经济报道记者透露，虽然各项融资渠道正在陆续打开，但“注资”缓慢。

在近期的房价变化中，一线城市一直保持着不错的“抗跌性”。最近8个月来，一线城市的新房价格环比大多保持上涨或持平状态，仅在去年12月有小幅下降；二手房价格已连续三个月正增长，且涨幅有所扩大。相比之下，三线城市的新房和二手房价格均已连续6个月环比下滑。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，根本原因是一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快；而三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。

二线城市则出现了明显的分化态势。今年2月，西安以1.0%的环比涨幅成为70个大中城市新房价格的领涨者，南京、宁波、成都、乌鲁木齐同样涨幅居前，这也是当月新房价格涨幅较大的5个城市。但哈尔滨、西宁、合肥等城市出现了较大的跌幅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房地产市场的复苏程度一直冷热不一，这与不同城市的供需基本面、政策措施、疫情影响等因素都有关系。总体来看，长三角、粤港澳大湾区，以及中西部的部分区域中心城市恢复相对较快。

房价有望维持平稳

对于后续的房价走势，多数分析人士认为，将主要取决于政策支持力度和市场恢复程度。

据不完全统计，截至目前，今年已有超过50个城市出台了调控政策，内容涉及公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管等方面。从市场变化来看，一些对合理需求支持较大的措施已陆续出现效果。

今年3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面，提出19条稳定市场的细化措施。这也引发了市场极大关注。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这些措施出台后，市场响应积极。3月郑州的周度成交和带看量已经恢复至去年5-6月的水平。与去年12月的周均（去年下半年成交高位）水平相比，3月前两周周均带看量提升38%，成交提高70%。

许小乐表示，在“支持合理住房需求”的政策主线下，郑州作为中原城市群核心城市，其政策和市场效果对其他城市具有借鉴意义。预计年内会有更多的城市因城施策，出台稳楼市的政策，这将是二三线城市市场修复的关键。

他还强调，央行发布的数据显示，2月新增居民中长期贷款转负，说明需求端的信心尚未完全恢复，加上3月以来部分城市散发疫情，因此，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。

严跃进则认为，从房价表现来看，市场的压力点主要存在于三四线城市。要警惕三四线城市行情急速降温，其很容易影响当地土地交易和市场预期。

综合上述因素，多数分析人士认为，房地产市场有继续复苏的动力，但房价能否同步升温，还要看政策的落实程度。

同时，即使市场能够快速恢复，但由于流动性压力很难快速缓解，房企涨价的动力也显得不足。因此，房价大概率会继续维持平稳走势。

据安信证券的统计，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元，前三季度到期压力较大。