2022集中供地大幕开启:规则渐趋“友好” 市场出现暖意

来源：21世纪经济报道 张敏

2022年集中供地的大幕正在缓缓拉开。截至3月29日，北京、福州、合肥、青岛、徐州、厦门等6个城市已经完成了今年的首轮集中供地，另有天津、成都、长沙、重庆、宁波、金华等多个城市发布了首轮供地的土地信息。

今年是我国对热点城市实施集中供地政策的第二年。由于信贷政策调整等因素，行业流动性受阻，在2021年的第二轮和第三轮集中供地中，很多城市出现了竞买意愿不足、流标流拍偏多的现象。

因此，今年的首轮集中供地中，供需双方的表现，被认为有一定的风向标意义。

综合各地的官方信息，今年首轮集中供地的门槛普遍有所下降，体现出地方政府吸引企业拿地的意图。比如，东莞取消了对房屋较高销售价格的限制，并大范围取消无偿配建安居房；杭州出台价格“次高者得”的原则；成都则取消了“竞人才公寓”的竞买条款。与以往相比，这些措施将给拿地企业腾出更多的利润空间。

从6个城市的竞买结果来看，交易热度普遍高于去年的第二轮和第三轮集中供地，集中表现为溢价率提升、流拍现象减少等。既体现出规则松动的吸引力，又说明市场的流动性在恢复。但总体来看，土地市场仍未达到去年同期的热度，尤其是民营企业的热情，依然有待恢复。

门槛有所下降

东莞取消新房销售限价，是今年首轮集中供地中最引人关注的规则。今年3月13日，东莞首批集中供地正式挂牌，共计出让8宗涉宅地块，起拍总价170.83亿元，出让总面积33.29万平方米。8宗地块中，有两宗为2021年挂牌出让过的“回笼地”。

这些地块的出让门槛均有明显下调。以“回笼地”2022WR003长安地块为例，该地块去年设定了41998元/平方米的毛坯销售限价，本次则取消了这一规定；其竞买保证金也从去年的22亿元下调至10.1亿元。此外，该地块还取消了无偿配建安居房的要求。

除此之外，其余地块也均未设定住宅销售限价。在配建要求上，仅有塘厦地块需要无偿配建10%的安居房，并无偿配建相应的停车位，其余地块均未设配建要求。

东莞的土拍规则颇为“友好”，有其现实考虑。去年下半年以来，东莞楼市表现平淡，土地市场也随之转冷。去年东莞挂牌的36宗商住用地中，有3宗地块终止出让，1宗地块流拍，均发生在下半年。今年以来，东莞楼市的交易规模也明显低于去年同期。

东莞的案例是不少热点城市的缩影。2021年，房企购置土地面积下降15.5%。其中，行业流动性收紧，导致很多城市下半年的土地交易冷淡，热点城市的第二轮和第三轮土拍的热度也明显下滑。因此，今年已经发布首轮集中供地的城市中，大多对门槛规则进行了调整。

杭州在首轮土拍中推出了“次高者得”的规则，即当地价到达封顶价之后将不再直接摇号，而是通过线下的一次报价方式进行。这一规则被认为能在一定程度上保证项目利润。

福州的首轮集中土拍中，对部分地块取消租赁住房配建；将部分地块容积率调整至3.0以上，建筑限高也从80米改为100米。

南京首轮土拍推出20宗土地中，仅对1宗地块实施了配建要求，其余均未有配建要求。南京还将部分地块的保证金比例进行了下调，并延长付款周期。

成都则对首轮集中供地全部采取“限地价+抽签”方式进行拍卖，较2021年第三批次“限地价+竞人才公寓”的方式有所放松。

中指研究院指出，减少配建规模，将土拍规则“化繁为简”，是今年首轮集中供地的主要特征。此外，降低保证金比例、延长付款周期、下调底价等，也是各地常用的措施。为保证合理利润、提高企业的拿地积极性，未来这些措施将进一步被其他城市所采用。

民企热情尚待恢复

从实际交易情况看，这些措施起到了一定的效果。已经完成首轮集中土拍的北京、福州、合肥、青岛、徐州、厦门6城，交易热度普遍高于去年的第二轮和第三轮集中供地。

3月16日，福州四城区完成今年的首轮集中供地，最终成交的12宗地块中，有4宗的溢价率达到两位数，其中两宗触及较高限价，以摇号的方式竞出买主。

厦门于3月29日完成今年首轮土拍，10宗涉宅用地中，有6宗实现溢价成交，整体溢价率为7%。其中有2幅地块因达到上限而转入摇号环节，这也是厦门土拍首次触发摇号机制。

与很多城市类似，厦门也在首轮土拍中推出了一些有吸引力的条款。厦门此次推出的10宗土地中，有5宗位于湖里区和思明区，地理位置较好；部分地块降低了起拍楼面价，并减少了限售年限。

大幅减少了配建规模的合肥首轮土拍，共推出19幅地块，其中有15幅土地因触及“封顶价”进入竞品质方案环节。

值得注意的是，即便并未推出明显的“利好政策”，一些城市的首轮土拍也取得了不错的成果。

作为今年全国排名前列个完成首轮集中供地的城市，北京共推出18宗地块，共吸引了57家房企及联合体报名。其中有17宗实现成交，8宗为溢价成交。与去年的第二轮和第三轮集中供地相比，此次的竞拍者数量、溢价率均有所提高，流拍率则明显下降。

去年土拍市场一度冷淡的青岛，也在今年3月18日顺利完成首轮集中土拍。其中，位于城阳区的一宗“回炉”地块，在经过35轮的竞价后，以13.44%的溢价率竞出。由上一批次的流拍到这一批次的高溢价出让，该地块并未做出任何调整。

“2022年以来，房地产调控政策不断改善，行业的流动性也有所增强，对今年的土地市场带来了一定利好。”中指院表示。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，年初是房企制定年度投资计划的重要节点，企业的投资预算也相对充足。从投资节奏上，年初获取的土地通常能在当年产生业绩。因此，房企在首轮集中供地中进行发力并不意外。

但他同时表示，与去年首轮集中供地时的火爆相比，完成今年首轮集中供地的城市，交易热度仍然有明显的差距。究其原因，在于行业流动性尚未完全恢复，尤其是民企的拿地积极性仍然不高。

根据官方信息，在已经完成首轮土拍的6个城市中，无论是报名参拍的比例，还是最终拿地的数量，国企和央企都占据主流，这与去年年末以来的情况颇为一致。

前述房企人士指出，虽然市场的流动性已经有所改善，但整体改善幅度有限，且在2022年，民营房企面临的偿债压力仍然较大。因此，未来一段时间，央企和地方国企“托底”，仍会是土地市场的常态。

中指研究院也指出，总体来看，房企拿地仍偏谨慎，叠加疫情因素，市场预期仍存在一些不确定性。与此同时，企业面临偿债高峰，资金压力仍较大，短期土地市场热度整体改善的空间或有限。