一文详解|房屋拆迁时承租人到底有没有补偿?房东要不要给补偿?

　　家里有一套拆迁房，补偿款肯定少不了你的份，还赚不少。但是你有租房待拆迁中，租的房屋，要拆迁了，自己作为承租人有没有补偿？下面请随我们一起看具体案例为你解答。

　　2000年起，原告延吉某建筑公司将其坐落于延吉市某小区面积534平方米的库房（因历史遗留原因，该房屋一直未办理产权证）出租给被告延吉某木材加工厂。最初租赁合同是五年一签，从2016年开始合同一年一签。2017年10月，原告公司工作人员鲍某代表公司与被告负责人孙某续签《房屋租赁协议书》，并约定租赁期限一年，年租金25000元；租赁期间自2017年10月13日至2018年10月12日。随后，被告于2017年12月1日交纳了一年的租赁费。

　　2018年3月，因项目建设需要，该库房被纳入政府征收范围，原告与延吉市政府签订货币补偿协议书，约定由延吉市政府对租赁房屋所在地块进行征收。同年3月19日，原告向被告发出书面通知书，通知被告合同到期后不再续租，要求被告租赁期满自行处理自有物品和生产资料，并自行拆除临时建筑，合同到期终止，合同期内承租人的权益不受影响。合同到期后，经原告再三督促，被告均以未得到应得的拆迁补偿为由，拒绝返还租赁房屋。无奈之下，原告向延吉市人民法院提起诉讼，请求确认其与被告签订的租赁合同终止，要求被告将厂房返还，并按原租赁合同的标准，支付合同到期后直到实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。

　　被告抗辩并提出反诉。被告认为，诉争房屋及土地已被延吉市征收局征收，双方的房屋租赁合同已于建筑公司与征收局签订合同之时终止。合同终止后，该加工厂多缴纳的房租部分，应予返还。另外，因房屋被征收时，双方的租赁关系尚未终止，征收局向建筑公司支付的材料及设备搬运费、附属物、装修补偿款、搬迁奖金及停产停业损失应属于该加工厂所有，建筑公司应向加工厂支付。

　　法院认为，被告如对拆迁过程中涉及其利益的部分不满，应在其另案主张的拆迁补偿纠纷案件中解决。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同履行义务。双方在合同中明确约定租赁期限为一年，现合同已到期，且原告已于2018年3月19日、2018年12月10日两次通知被告合同到期后不再续租，要求被告按时返还房屋。对被告的反诉主张，双方的合同从2016年开始一年一签，可见双方已经预见到租赁的房屋可能被征收，对此双方已有足够的心理预期。原告在合同期内向被告发出通知，并申明合同期内仍可使用房屋，而被告至今仍占有使用租赁房屋，其反诉主张明显不成立，不予支持。最终，判决双方的房屋租赁合同终止，被告向原告返还其所占用的库房，并支付占用该房屋期间的使用费，同时驳回了被告的反诉请求。

　　法官说法

　　本案是房屋租赁合同纠纷与房屋拆迁安置补偿纠纷有些交叉的案例。《征收条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。作为承租人，在房屋要拆迁而房屋租赁合同尚未解除的情况下，可享有房租损失。本案中，原被告双方房屋租赁合同已到期，被告作为承租人，其在拆迁补偿中应享有的权利应通过另诉予以解决，而不应在租赁合同已到期的情况下以不搬迁的方式主张自己的权利。

　　普法小课堂

　　房屋拆迁，承租人到底有没有补偿？

　　这要分具体情况来看：

　　①如果在签订租赁合同时，出租方及承租方均未预见政府会拆迁，当政府拆迁导致租赁合同无法继续履行，出租方不承担赔偿责任。但是根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

　　（PS：房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。）

　　②对于拆迁的补助费和安置费的问题，拆迁人对房屋进行拆迁的，应该对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　此外，搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　③如果出租方在向承租方出租房屋时，隐瞒了房屋即将拆迁的真相，就承租方遭受的损失，出租方应承担赔偿责任。这种情况建议双方友好协商，协商不成承租方可以收集证据，通过法律途径解决争议问题。

　　来源：延吉市人民法院