中梁鹿城中心均价3万/㎡,拉低市府绿轴板块的价格体系了吗?

温州房哥 2019-08-20 21:20:12
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南侧的学校最高也就5楼22米,因而,对鹿城中心1#和5#的低楼层日照没有影响。 2#正南侧为1层配电房,中午日照不会受到遮拦,但因与西南侧的1#间距较小,上午大部分房源日照会受其遮挡,下午则受西侧安置房影…

原标题:中梁鹿城中心均价3万/㎡,拉低市府绿轴板块的价格体系了吗?

导读:本周五,位于鹿城区南汇街道划龙桥村的中梁·鹿城中心(备案名:鹿锦东园)215套住宅,19套商业将迎来开盘。

那么,选购楼盘需要注意什么?我们来看看!

来源丨温州房哥

主笔丨Mt./房哥

编辑丨Lily

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开盘楼栋

本次预售范围,住宅1幢、2幢、3幢、5幢,建筑面积29372.59㎡,215套。商业1幢、4幢、5幢,建筑面积959.41㎡,19套。

►左为D-14地块安置房、红标处为D-17地块普通商品房。

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楼盘区位

鹿城中心位于鹿城区南汇街道划龙桥村,锦江路与车站大道交叉口。

►项目区位。/微信公众号“中梁·鹿城中心”

本次开盘的鹿城中心商品房(D-17地块)位于东海金融广场东南侧,锦江家园西侧,二十八中北侧。

商品房北面为滨水公园和划龙桥河,南面为双向两车道、规划广场用地和二十八中,西面为规划开源路和鹿城中心安置房,东面为锦江家园、市府路。

该区域属于核心片区南浦区块。周边商业、教育等配套较为成熟;步行可达锦江湾滨水公园、世纪公园等多个公园绿地;交通四通八达,通过车站大道、市府路等主干线可串连全城,距离轨道交通S1线惠民路站和温州火车站(预留站)直线距离约1.2㎞,区片成熟度也相当之高。

购房者特别需要注意的,是该楼盘西北侧(铂金湾东侧)规划有宗教建筑(见下图黑圈处)。

▲周边地块规划

今年7月,就有市民在温州网络问政平台上建议对绿道进行贯通,对宗教建筑进行修整、拆除或另行安置。

相关部门回应称:“目前横渎划龙桥河两岸均已完成控规修编,沿河绿道的实施以资规部门批复的控规和规划条件为准。”相关控规修编目前尚未公布。不知是否会对周边宗教建筑进行修整安置。▼

▲截图自温州网络问政平台

宗教建筑对鹿城中心商品房项目有一定影响,但相对影响较小。主要为项目西北侧的宗教规划用地。若后期周边道观、庙宇安置在此处,预计会进行去宗教化立面改造。

长按识别下方二维码,可查看房哥团队自主开发的中梁·鹿城中心VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

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规划布局和日照

鹿城中心商品房地块规模较小,仅4幢高层围合成一个小庭院,但 北侧沿河绿带东西贯通,在一定程度上可以弥补小区业主活动空间不足的缺点。

由于地块规模小,南北距离拉不开,所以只能做点式错开排布,楼间距较小。

再来看看日照关系。

日照关系

1#和5#南侧为二十八中,加上道路和退让等,预计楼间距在30多米。而南侧的学校最高也就5楼22米,因而,对鹿城中心1#和5#的低楼层日照没有影响。

2#正南侧为1层配电房,中午日照不会受到遮拦,但因与西南侧的1#间距较小,上午大部分房源日照会受其遮挡,下午则受西侧安置房影响。

3#预计大寒日16层以下房源会被1#和5#遮拦。

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户型分析

边套130户型:

在新消防规范之下,一类高层130方上下的两梯两户户型,普遍只能做三房。基于空间舒适性考虑,三房设计是正确的选择。总的来看,主卧面宽有3.7米,进深约4米,还是相对比较舒适的。

但这个户型的缺点在于,餐厅与客厅之间的过渡空间过于狭长,导致空间利用率不高,由于餐厅面宽达到3.2米,两边都可通行,故建议购房者在后期装修时,与开发商协商优化,如将厨房扩大做中西厨,将餐桌往南移。

边套143户型:

四朝南户型,但过道浪费较多,餐厅面宽(约2.8米)、厨房(面宽约1.8米,进深约3米)和书房(面宽约2.5米,进深约3米)尺度都较小。

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价格分析

备注:商业部分,已购中梁所开发物业超过或累计超过300万元,可享受总房款1%优惠;

备注:因本项目实行住宅全装修交付,价格备案未包括全装修单价。装修房交付标准:2000元/㎡。

住宅部分除95折优惠外,参加验资活动还可享受房屋毛坯总价款5000元,参加中梁认筹活动,可享受房屋毛坯总价款20000元优惠。商贷在规定时间内签约首付比例≥40%,毛坯总价款1%的优惠;已购买中梁所开发物业超过或累计超500万元,可享毛坯总价款1%优惠。

七七八八折扣去后,鹿城中心商品房毛坯均价3万元/㎡出头,这个价格与之前所有市府绿轴板块的楼盘相比,都要便宜,可以说是拉低了周边价格体系。

与周边项目相比,一河之隔的恒达·铂金湾折后均价约3.25万元/㎡。

北侧的绿城·凤起玉鸣、滨江中梁·鹿城壹号预计售价含装修在4万元/㎡上下。

►周边项目。制图/Lily

因此,总的来说,中梁·鹿城中心商品房的这个定价相对比较便宜。当然,这个小区规模较小、开发能够腾挪的空间也较为有限,立面材质为基座石材+真石漆+局部铝板等条件限制楼盘品质高不成低不就。

在这里,特别需要提醒购房者注意的是,该楼盘政府在挂牌出让时,对造价有不低于5238元/㎡的要求,按照房哥团队的调查,这样的造价足以造出高品质的楼盘。

►铂金湾与鹿城中心造价标准对比

所以,后期希望中梁别贪这个便宜。毕竟,其它商品房楼盘如果偷工减料,还只是道德问题,而鹿城中心这个楼盘如果偷工减料,那就是侵占国有资产。

购房者、安置户可以在后期与政府一起,对这个楼盘的成本投入进行监督。

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选房注意事项

----从单价来看,2#折后单价只有2.8万元/㎡左右,西北侧宗教建筑隔河斜对,且建筑风格去宗教化处理,因而视线干扰并不明显,负面影响有限;另一方面,冬天2#中低楼层在中午前后日照质量最好的时候,也能晒到太阳。所以综合看来,2#还是有一定的性价比。

----1#、5#南侧无高层遮拦,日照通风条件都不错,也可以考虑选择。

----反倒是定价较高的3#,从平面上看位置最好,实际上与南侧间距过小,中庭绿化也很迷你,日照质量较差,建议购房者慎选16层以下中低楼层。

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