楼花VS现房 揭秘两者价格差异及原因

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现在在Downtown核心另外一个比较值得注意的现象是现房和楼花价格的价差。以King St沿线，University以西，Spadina以东这个热点地区为界。现在比较好的0-5年新二手房，一般均价在950-1100之间，而楼花的价格现在普遍在1200-1300这个价位了。在过去，楼花的价格一般是低于现房价格的，只有在这种情况下很多楼花才会受到投资者的青睐。但是仔细想想，当时楼花价格较低的原因有以下几点：

1. 08年危机过后，加元还是比较坚挺的，建筑材料价格不算太贵。

2.政府的税费属于偏低的状态

3. 当时的Condo还不受欢迎，多伦多的Downtown也没人喜欢来，Condo的涨幅一直非常平淡

4.银行利率包括开发商的融资成本一直是在下降的

5. 多伦多当时还有很多空地和停车场，土地成本相对低廉，也没有大幅上升的趋势

6.政府税费的低廉。

以上的原因，实际情况在差不多5-10年后发生了很大的变化，我在这里也简单总结一下：

(1)建筑成本的上升

建筑成本的上升主要有两个原因： 1 .人工成本上升  2 .原材料成本上升下面是加拿大统计局统一做的表，房屋建筑价格中的民用住宅价格从2017年的排名前列季度到2018年的排名前列季度，多伦多地区上升了8.3%。

(2) 土地价格的上升

土地价格是比较直接的数据，但是绝大多数人是没有土地价格的数据的。我原来工作的公司叫MCAP，我当时做的是商业房地产信贷，主要是帮助非常有钱的Family，上市公司还有一些私募基金做买卖贷款，Refinance。因为是Mid-Market Lender，贷款额度一般在400-4000万之间。而我们旁边的组做的是Development Finance，直接点说就是给开发商放贷的，贷款的产品一般就是工程贷款。他们的一部分工作就是要做风险评估，同时也要追踪土地价格的变化。

(3)政府税费的上升

高层住宅政府税费的Break-Downtown：

(4)开发商的融资成本

1.Downtown核心位置的新Condo，在经过若干市场条件的变化后，每尺的楼价成本是有1000每尺的，这是个实价。

2. 开发商现在卖楼花，价格都接近1200-1300了，不是开发商贪婪，是确实成本上升了，不卖的高赚不到钱。

在得出一系列的分析结论之前，也需要列几个重要的事实：

1.现在卖1000均价的Condo，之前的成本尺价应该都是低于600-800的，但是现在1000的均价不是虚的，是现在市场的供需环境和市场交易情况决定的价格，这1000的价格是实价。不能因为之前的成本低，现在价格也应该低。这个道理很简单，现在国内2010年的建的房子不能因为当时成本低，就卖接近当时成本的价格。

2.现在的楼花价格是1200每尺，实际是4年后的价格，拿现在的标准来评判1200合理不合理其实是不客观的。但是换一个角度看，如果从1000涨到1200的均价，每年的涨幅不过4.6%。这不是暴涨，也只是潜在比正常的通胀(2%-3%)高一点，是比较合理保守的涨幅。

3.多伦多始终是个成长中的城市，相比巴黎，罗马这种老古董城市，多伦多市区能有新的Condo建出来，卖的价格没有夸张到没人买的起，这对每个未来想置业或者投资的人来讲，其实是件好的的事情。只要价格不到特别夸张的地步，过往大城市(北京，上海，伦敦，纽约，巴黎)的经验，新房总是有人想买的。

4.在商业房地产的估价方法中，有一个重要的参考依据是Replacement Cost(重置成本)。如果现房价格，低于重置成本，那么所有人都会选择买现楼，而不会去考虑进行重新开发。这就是为什么过去多伦多的很多专门用来出租的Rental Building，尽管价格非常高了，但投资人算了算重新建一个这样的楼要多少钱，觉得重新建楼的价格高于现在的价格后，还是选择买现在市场上出售的旧楼，这个道理实在是太简单了。

那么当新楼花的价格1200大于现房1000的时候意味着什么呢?

1.部分新楼花会面临高价没人买的结果：有的会滞销，项目往后推;有的项目由于成本上涨，可能会取消。造成的结果是未来新房供给下降，如果假设在需求不变的情况下，未来市场是有涨价压力的。

2.当新房楼花以1200-1300的尺价出售后，成本都在1000每尺了，那么现房1000的每尺价格是肯定能Hold住，其价值就在于新房1000的价格你是买不到的，按Replacement Cost算，现房的价格被暗中抬高了。

3.假设1200是4年后的新房成本价格，那么在不出现极端情况(加拿大关上大门不接受移民，世界经济形势出现类似08金融危机那种大幅度动荡)的前提下，即使现在现房的价格在1000, 4年后现房涨到1200这是有空间的。不会出现新房上市打压旧房，因为我们的假设就是不出现大变动，新房的成本就是1200,在新房有人买有人租的情况下(新房，新的家电，新的门禁系统，新的健身器材)，新房不可能低于成本价出售。

4.如果有自住或者投资的需求，有能力做Closing的情况下，在楼花价格远高于现房的情况下，买现房肯定是优于买楼花的。什么样的人适合买楼花：未来想住新房的，现在贷款或者条件买现房受限的，这两类人是比较合适买楼花的。

5.在新房尺价越来越高后，为了保持不是升的那么高，新房的户型设计变的越来越紧凑了。400多尺的1室，500多尺的1+1,还有600多尺的2室慢慢成为主流户型。那些5-10年新的房子，很多1室还是600尺，很多两室还是800-900尺的，他们的价值不会因为新房户型变紧凑就降低了。相反这种居住体验比较宽敞的房子供应基本不会再增加了，对这类房产持有者其实是个利好。换句话说，新房这种设计适合出租，能发挥出户型的优势，管理费也会低一些;旧的大户型，更适合自住，能够满足很多人对居住空间更高的要求。