央行近两年来罕见全面降息 房地产市场将怎么走?

时隔20个月后，5年期LPR终于迎来首次下调。

1月20日，较新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR为3.7%，此前为3.8%；5年期LPR为4.6%，预期为4.55%，此前为4.65%。

受访的业内专家认为，本次降息为非对称降息，1年期LPR降低10基点，而5年期LPR只降低了5基点，说明稳定楼市依然是主要政策目标。在当前购房者置业情绪较低迷、企业资金压力较大的情况下，降息有利于市场信心修复。随着政策环境进一步改善，部分城市楼市有望触底回温，热点一二线城市的修复速度将明显快于三四线城市。

中原地产张大伟：市场底部将在今年一季度出现

中原地产首席分析师张大伟分析认为，降息的目标是稳定经济，不是刺激房地产，“房住不炒”依然是政策方向。

自2020年4月20日后，房贷为主的5年期LPR一直未变，期间一年期LPR在去年12月已经出现过下调。随着本次5年期LPR下调，向市场释放出积极信号。

对于购房者来说，本次5年期LPR下降5个基点，相当于100万贷款30年的月供降息30元，合计30年的月供节省10772元。如果贷款200万相当于月供节省60元左右，一年将节省720元。

虽然2021年全国房地产市场成交额、成交面积均创下历史记录，但从去年上半年开始的各种收紧的调控政策明显抑制了市场冲高，下半年整体市场出现了持续下调，拆分单月数据可以看到，去年12月全国商品房销售21302万平方米，是多年来的同期较低值，本轮楼市调整可以说是多年来市场全面速冻最明显的一次。

而去年下半年楼市大幅降温的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款和开发商的开发贷基本全面收紧。随着近期央行等部门密集表态，整体看，房地产市场和房地产按揭贷款都在回归平稳状态。

5年期房贷的下降代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部。目前看，在四季度楼市出现政策底部后，市场底部将在2022年一季度开始出现。

整体看，本次降息不会导致楼市过热。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化，但银行房贷是否宽松仍主要看放款速度的变化。

贝壳研究院许小乐：预计更多城市房贷利率将下调

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。1月17日央行超预期同时下调了MLF和逆回购利率10个基点；1月18日央行副行长刘国强提到“充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，要迎客上门，主动出击以及靠前发力等”，并表示“降准空间变小了但仍有一定的空间”；1月20日1年期LPR及5年期LPR相应下降。2022年开年全面降息，对全社会所有行业带来普惠性的融资成本下降，同时释放了年内货币环境稳健偏宽松的信号，有助于提振市场预期。

其中，1年期LPR下降有助于降低企业贷款利率，推动企业综合融资成本稳中有降，有助于激发市场主体融资需求，增强信贷总量增长稳定性。作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费。

具体到城市银行房贷业务，截至今年1月，全国103个重点城市的平均房贷利率已连续4个月回调且下降空间较上月扩大，放款周期进一步缩短。预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。

展望未来，预计后期更多城市房贷利率下调，信贷环境更加友好，利于合理的住房需求释放，从而促进房地产业良性循环和健康发展。

中泰证券杨畅：央行非对称降息，表明政策以稳为主

中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示，从历史上看，除了2019年9月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率没有变动的背景中下调5个BP，其他情况下均是LPR 与MLF同步变动。2022年1月17日，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个BP。调降后，7天逆回购利率降至2.1%，1年期MLF利率降至2.85%，这是自2020年3月调降7天逆回购利率和2020年4月调降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。在MLF下调10个基点之后，LPR跟随下调也在情理之中。

差异在于2021年12月，LPR采取的是非对称降息，1年期下调5个BP，政策意图或在刺激制造业或消费上，5年期保持不变，表明当时对房地产的金融政策仍偏中性。

但从2021年12月金融与经济数据来看，经济回落态势尚未逆转，内需不振，尤其是地产投资与消费不振，经过折算后的12月房地产开发投资，当月同比下降13.1%（前值下降4.8%），跌幅扩大，商品房销售面积同比下降15.5%（前值14.2%），销售端和投资端同比跌幅均较上月扩大，房地产市场的信心仍然有待修复；经过折算后的12月社会消费品零售总额，当月同比增长2.1%（前值4.2%），较上月回落2.1个百分点，而今年社零受价格推升的因素较为明显，经过物价调整后当月同比下降0.1%（前值增长0.8%），消费压力仍然存在。

因此，本次下调LPR 1年期10个BP，5年期5个BP，至少反映出三层意图：排名前列，现阶段从货币政策角度，通过降低贷款利息，降低融资成本，从资金供给端刺激经济的意图较为明显；第二，非对称下调，降低1年期10个BP，是在12月20日降低5个BP基础上的进一步下调，体现出了加大刺激制造业投资和消费的政策意图；第三，降低5年期5个BP，反映了对于房地产相关信贷的支持态度，但幅度小于1年期10个BP，表明政策以稳为主，相机抉择。

来源：财联社